Parlando di mattone lo scenario resta di crisi e gli studi che si occupano del settore iniziano ad estendere il periodo di contrazione fino a tutto il 2014. Chi vuole acquistare casa cerca oggi di capire se il mattone potrà mantenere il valore del capitale nel tempo. Vediamo come negli anni si è evoluto il rapporto tra lo stipendio percepito e il costo delle abitazioni. Se il reddito netto di una coppia di lavoratori dipendenti nel 2011 era di 38.700 euro, occorrono 8 anni di stipendi cumulati per acquistare l'abitazione rispetto alle 6,9 annualità necessarie nel 1970. «Nei decenni considerati si registrano lievissime oscillazioni – spiega Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari –. Quindi possiamo dire che redditi e case viaggiano in modo abbastanza parallelo. Prendendo in considerazione Roma e Milano la media sale nel primo caso a 12,2 annualità, confermando quindi Roma come città mediamente più cara sul territorio italiano, e nel secondo caso a 10,2 annualità». Il 1990 è stato un anno molto brillante per il mercato immobiliare con un'inflazione molto forte, e in quell'anno la media italiana è salita a 8,5 annualità ottenute da due stipendi netti. Tali livelli non sono stati più raggiunti. In quale situazione versa il mattone? “Non siamo in una fase di bolla dei prezzi – afferma Breglia – Siamo nella media degli ultimi 50 anni. Anche gli stipendi sono aumentati poco e, tra il 1990 e il 2011, sono rimasti fermi. La maggior convenienza dei mutui nell'ultimo decennio rispetto ai 30 anni precedenti ha creato i grandi numeri delle compravendite residenziali. Tra il 1970 e il 2000 ci sono state 500.000 compravendite di media all'anno, poi si è saliti a 800.000”. Quindi l’allarmismo sarebbe eccessivo? “Il mercato non si sta muovendo nella direzione del crollo, ci sono meno scambi per effetto delle incertezze. Nell'ultimo trimestre 2011 si è registrato un piccolo sprint del residenziale, che è continuato a gennaio e febbraio, ma da due mesi a questa parte la situazione si è fatta più difficile a causa degli andamenti dell'economia, della politica e della finanza che hanno rallentato gli scambi, calati del 10%“ In Italia l’investitore sembra comunque in una situazione migliore rispetto alla situazione spagnola. In Italia infatti la domanda non sta calando, come invece è avvenuto in Spagna, dove il mercato è alle prese con un milione di case nuove costruite e invendute. Tali costruzioni riguardano per i due terzi località turistiche e per il resto nuovi quartieri lontano dalle grandi città. La domanda degli stranieri è colata a picco a causa della bassa qualità delle costruzioni. In Italia l’invenduto risulta essere di 150.000 alloggi ed è distribuito sul territorio. Inoltre la dinamica demografica italiana è molto diversa da quella spagnola: lo stivale ha il 30% in più di abitanti ed è in continuo aumento l'immigrazione verso le grandi città.
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