Euribor in salita: cosa succederà ai mutui?

Ho parlato a gennaio della risalita dell'Euribor, ma ovviamente la domanda che interessa a tutti è: cosa succederà ai mutui a tasso variabile?
Il Sole 24 ore cerca di spiegarlo:

"La notizia non farà piacere a chi sta rimborsando un mutuo a tasso variabile che vedrà probabilmente nei prossimi mesi piccoli ritocchi al rialzo delle rate, dopo aver però beneficiato negli ultimi anni della straordinaria caduta degli Euribor. Nel computo algebrico complessivo quindi, in caso di rialzo degli Euribor, andrebbero messi anche gli incredibili vantaggi percepiti dalla generazione di mutuatari fortunati con lo scivolone degli utlimi anni. E poi, un altro dato: le previsioni indicano sì un trend rialzista ma decisamente al piccolo trotto (150 punti base partendo da soglie azzerate) in quattro anni. Ciò significa che la differenza che oggi persiste tra i migliori mutui a tasso variabile (3%) e i migliori a tasso fisso (5%) offre ai "variabili" ancora un margine di vantaggio per valutare seriamente questa opzione, anche alla luce del trend sull'Euribor.

A ciò va aggiunto, per chi oggi si appresta a stipulare un mutuo, che un eventuale rialzo degli Euribor non potrà che essere accompagnato da una contestuale discesa degli spread applicati dalle banche sui mutui. Perché a quel punto le banche non avrebbero più giustificazioni per tenerli alti."

Mipim 2013: la presenza italiana

Ha aperto i battenti oggi a Cannes, l'edizione 2013 del Mipim, Mercato internazionale dei professionisti dell'immobiliare.
Al Palazzo dei congressi si ritrovano oltre 19.400 partecipanti registrati, tra espositori e visitatori, tra cui oltre 4.230 investitori, di un centinaio di Paesi, studi di architettura, costruttori, studi legali,catene di grandi alberghi.

Massimo Brunelli di Idea Fimit
uno dei relatori del convegno
all'Italian Day

Per l'Italia sono presenti 65 aziende espositrici, che potranno approfittare di un nuovo padiglione dedicato al nostro Paese: nomi noti del real estate come Beni Stabili e Generali Immobiliare, filiali nazionali delle grandi aziende di consulenza come Cushman & Wakefield ed Ernst & Young, attori del settore bancario, assicurativo e legale.
All'appuntamento , principale appuntamento a livello mondiale per il settore del real estate il nostro Paese è inoltre protagonista di uno dei focus nazionali, con uno speciale Italian day, il cui appuntamento più importante sarà un convegno su prospettive e opportunità del real estate in Italia. Ad animarlo, esperti del campo quali: Massimo Brunelli, amministratore delegato di Idea Fimit Sgr, Matteo Del Fante, direttore generale della Cassa depositi e prestiti, Aldo Mazzocco di Assoimmobiliare e Piero Fassino, sindaco di Torino.
Un posto speciale sarà infine dedicato al connubio tra gastronomia nostrana e stile architettonico, con un nuovo spazio ristorante all'interno del Palazzo dei congressi, il Deep design restaurant, progettato dall'architetto Simone Micheli.

L'Unicredit Tower

Saranno inoltre assegnati, come da tradizione, i 'Mipim awards', per i progetti di sviluppo immobiliare più interessanti e innovativi.
Per l'Italia, è di nuovo Milano (dopo il progetto su Palazzo Aporti candidato l'anno scorso) a ritagliarsi uno spazio tra i finalisti, con la Unicredit Tower del nuovo quartiere Porta Nuova, nella categoria Best office e business development.

(ANSA).

Mutui: in Italia sono i più cari d'Europa

Le banche italiane, più che nel resto d'Europa, tengono i cordoni della borsa sempre più stretti e quando li allentano vogliono essere ben sicure di guadagnarci.

"Stando agli ultimi dati della Banca centrale europea e della Banca d'Italia, i pochi fortunati che riescono a ottenere un mutuo trentennale di 100mila euro pagano mediamente una rata mensile di 515 euro (tasso del 4,64%), contro i 446 euro (tasso del 3,45%) di un francese, di un tedesco o di un qualsiasi altro cittadino dell'area euro. Calcolatrice alla mano, si tratta di 69 euro in più ogni mese e di 828 euro l'anno. Che in trent'anni diventano 24.840 euro, quasi un quarto dell'intera somma erogata. Tra i tassi applicati in Eurolandia e in Italia oggi c'è un differenziale di 119 punti, due anni fa era la metà (66), un anno fa meno di un terzo. Eppure la base da cui partono è sempre la stessa, ossia l'Euribor per i tassi variabili e l'Eurirs per i fissi. Su cui poi si aggiunge lo spread, ossia il guadagno della banca."

 "Gli istituti finanziari italiani approfittano dei tassi bassi, ai minimi storici, per applicare spread altissimi, guadagnando così cifre esorbitanti sui mutui, come sui prestiti - spiega Elio Lannutti di Adusbef, l'associazione di consumatori che ha elaborato i dati dal 2010 a oggi - Arrivano ad applicare ai mutui a tasso variabili spread dal 2,7 al 4,50%, per i fissi si arriva anche al 5%. Aggiungendoci i tassi Euribor o Eurirs, ecco che si raggiungono picchi del 4,50 per i variabili e del 6,8 per i fissi. Che si traduce in un vero e proprio salasso per i consumatori".

"E la situazione non migliora con i prestiti. In Italia mediamente il tasso applicato per il credito al consumo è di 150 punti base più alto della media europea. Quindi su un prestito di 30mila euro a 10 anni un italiano paga 357 euro al mese di rata (tasso al 7,56%) mentre un europeo 334 (al tasso del 6,04%), ben 23 euro in più al mese, 276 euro in più all’anno, che diventano 2.760 euro alla fine dei 10 anni, quasi il 10% dell'intera cifra richiesta.
In pratica la politica europea di rilancio dei consumi, con il taglio continuo del costo del denaro, viene inficiata da una politica al limite della speculazione del sistema bancario italiano. Una politica che da una parte tende a favorire chi i soldi (e le garanzie) già li ha e a scoraggiare chi non li ha dal chiederli. Un modus operandi che taglia fuori il Sistema Italia."
(da Fusioni Bancarie)

Banche e mutui: "Sul mattone che c'è tensione"

Sul mattone che c'è tensione...La battuta in rima è di Paolo Giordano, segretario generale di Adiconsum, che così sintetizza il tema dei rapporti tra clienti e banche. L'associazione dei consumatori promossa dalla Cisl ha appena sfornato una rilevazione sui costi di mutui, conti correnti e conti di deposito. «Sui prestiti per l'acquisto della casa proprio non ci siamo. Perché gli istituti di credito li erogano in misura sempre più ridotta, cioè per somme che coprono una percentuale sempre più bassa rispetto al valore dell'immobile e con condizioni economiche più onerose che in passato», afferma Giordano. Insomma, secondo l'Adinconsum le banche da un lato fanno fatica a concedere i mutui. Ma quando lo fanno ci guadagnano più di prima. Come? «Tenendo costante lo spread, cioè il differenziale che aggiungono rispetto a quanto loro stesse pagano il denaro», sostiene Giordano.

In realtà, lo spread sui mutui dalle banche italiane negli ultimi mesi è un po' sceso. Certo non quanto lo spread più famoso, quello tra i titoli decennali di Stato tedeschi e italiani. E neppure ha seguito il passo del gambero dell'Euribor, il tasso più utilizzato come punto di riferimento per i mutui a tasso variabile, che un anno fa viaggiava ben sopra l'1 per cento, mentre ora si aggira intorno a quota 0,20. All'inizio del 2012 lo spread medio sui mutui era superiore al 3,50 per cento e ora è vicino al 3,20 per cento. Un taglio asimmetrico.
Nella rilevazione Adiconsum di fine gennaio 2013 si può notare come lo spread delle principali banche non sia sceso, rispetto all'ottobre 2012. Ed è aumentata la rata di 9 dei 10 tassi variabili a 20 anni esaminati. «Lo spread è fondamentale: un punto in più su un mutuo di 100 mila euro può significare anche 60 euro in più al mese», lamenta il segretario dell'organizzazione dei consumatori. Che mette in guardia i potenziali mutuatari su altri due aspetti: il tasso d'ingresso e le polizze assicurative.
«Alcune banche pubblicizzano un tasso molto conveniente, definito "di ingresso", che viene applicato per un anno. Poi al suo posto subentra il tasso a regime, decisamente più allineato con quelli medi di mercato se non, talvolta, addirittura più caro». Molti istituti di credito, poi, di fatto legano la concessione del mutuo alla sottoscrizione di un'assicurazione. Non è un obbligo di legge, ma se il cliente non la vuole rischia di vedersi bocciare la richiesta.
Per l'Adiconsum, il costo della polizza assicurativa caldeggiata dalla banca, se collegata a un mutuo dal tasso apparentemente buono, può azzerare l'iniziale vantaggio competitivo. «Ecco perché prima di firmare bisogna fare i conti mille volte e magari chiedere l'aiuto di un esperto indipendente. E comunque meglio il fisso. Se i tassi tornano a impennarsi la rata variabile può diventare un macigno per molte famiglie. E' già successo un sacco di volte». Intanto, in Spagna il costo medio finale di un mutuo è del 3,06 per cento, da noi del 4,05 per cento. E la bolla del mattone a Madrid c'è stata davvero.
(da Assicurazioni e banche)

Banche UE vendono immobili e mutui a rischio

Le banche europee sono in corsa per vendere le loro proprietà immobiliari o mutui con più problemi.

"Secondo Morgan Stanley, nel 2013 il valore di queste cessioni salirà a circa 25 miliardi. I motivi? Da un lato, la necessità di ridurre la leva; dall'altro, i timori della crescita delle sofferenze, a causa del cattivo andamento dell'economia Ue. In un simile contesto, i compratori non sono però più (esclusivamente) i private equity. Bensì, anche fondi sovrani od operatori più piccoli.

Gli istituti di credito del Vecchio continente, oltre agli scandali legati ai derivati o alla definizione del Libor, affrontano la congiuntura negativa e la necessità di ridurre la leva sul real estate commerciale. In particolare, su quest'ultimo fronte, Morgan Stanley stima il valore del deleveraging attorno a 600 miliardi. Un obietivo che, allo stato attuale, è stato raggiunto per circa il 20-25%. Insomma, la strada da fare è ancora parecchia.
Ecco allora che, dopo la sbornia immobiliare (soprattutto in Spagna) degli anni passati, il passo obbligato è quello di cedere, o svalutare, gli asset di real estate con dei problemi. Royal Bank Of Scotland, ad esempio, ha venduto un paio di immobili per circa 1 miliardo di dollari al Fondo governativo norvegese e ad AXA Real estate Investment managers. In Spagna, invece, il Banco Santander voleva vendere un portafoglio di real-estate a Morgan Stanley, per circa 3 miliardi di euro. Alla fine, però, gli immobili sono stati venduti a più piccoli singoli investitori propnti a pagare prezzi maggiori.

E sì, perchè la nuova caratteristica di questo mercato è l'identikit dell'acquirente. Non si tratta più, infatti, del solito private equity. Bensì, di acquirenti come Fondi sovrani o società immobiliari più piccole. Questi hanno un orizzonte temporale nell'investimento più lungo dei private, e quindi sono disposti a comprare i beni problematici a prezzi maggiori. Cioè, hanno maggiore tempo a disposizione per rientrare nell'investimento.

Ma non è solo una questione di tempi. L'appeal degli asset di real estate problematicci è dato anche dai loro più alti rendimenti. Attualmente, la grande liquidità in giro, è in cerca di idee dove poter trovare uno yiled maggiore rispetto a quello dei «soliti» titoli di Stato dei Paesi Ue periferici. Così, guarda con interesse al commercio degli immobili proplematici delle banche."

(da Assicurazioni e banche)

Mutui: Euribor 3 mesi in salita, ma aumenti in rata impercettibili

Ilportafoglio.info analizza le ultime evoluzioni dell’indice Euribor 3 mesi, quello più usato per i mutui a tasso variabile, fornendo così aggiornate previsioni sui tassi di interesse dei mutui per il prossimo periodo.

"L’Euribor 3 mesi sta cominciando a salire rispetto al minimo storico di 0,188% che ha toccato poche settimane fa, arrivando ora gradualmente a poco sopra lo 0,21%: le previsioni sui tassi dei mutui indicano che per fine 2013 potrebbe toccare quota 0,54%. Cogliamo l'occasione per informarvi che c'è tempo fino al 31 marzo 2013 per richiedere la sospensione del mutuo nell'ambito del Piano Famiglie (accordo ABI-Consumatori) e che, ad ora, ancora nulla si sa sull'attivazione del Fondo di Solidarietà mutui, di natura statale, mentre è ancora attivo il Fondo per le Giovani Coppie.

Un simile livello dell’Euribor 3 mesi (che comunque lascerebbe i tassi di interesse dei mutui variabili molto bassi, almeno nella componente che non dipende dallo spread bancario) è il più alto da sette mesi e comunque più alto di quello delle ultime previsioni: ma parlando di livelli comunque così bassi, gli aumenti in rata saranno praticamente impercettibili.

Il fatto che i tassi di interesse a breve termine stiano aumentando è dovuto alla pressione che viene messa dal surplus di denaro presente nel sistema finanziario europeo che è adesso in diminuzione (ora sotto i 450 miliardi): pochi giorni fa le banche europee hanno restituito alla BCE circa un quarto della liquidità ottenuta nell’inverno 2011/12 dalle operazioni di salvataggio operate da Mario Draghi.

Si rimane comunque positivi per quel riguarda i mutui casa, o meglio per quel che riguarda la parte di interessi che dipende appunto dagli indici europei come l’Euribor: se anche la discesa quasi costante cominciata nel 2008 e giunta fino ai minimi storici dell’ultimo periodo fosse finita, la risalita sarebbe comunque lentissima."

Estinzione del mutuo: quando è possibile e quando conviene

Estinguere in anticipo il mutuo, sia parzialmente che totalmente, è sempre possibile: ilportafoglio.info spiega come fare e quali costi può avere.

L’estinzione anticipata del mutuo è tra le cose che chiunque accende questo tipo di finanziamento dovrebbe conoscere: regolata in gran parte dal Decreto Bersani del 31 gennaio 2007, convertito in legge nell’aprile dello stesso anno, prevede che sia sempre possibile estinguere un mutuo in anticipo rispetto al termine del piano di ammortamento e che ogni clausola che escluda tale possibilità o che obblighi al pagamento di una penale sia nulla, se il mutuo è un mutuo acquisto casa oppure ristrutturazione casa stipulato dopo il mese di febbraio 2007 e domandato da una persona fisica, un consumatore, anche con accollo da impresa costruttrice.

Ma conviene estinguere un mutuo in anticipo? Per prima cosa occorre valutare i costi degli oneri per eventuali penali, ovvero se il mutuo è stato acceso prima del 2007 oppure non rientra nei casi su descritti; poi bisogna valutare i tassi di interesse passivi che si risparmierebbero con l’estinzione del mutuo: sarebbero maggiori o minori dei rendimenti di un eventuale investimento dei soldi che si intendono usare per l’estinzione anticipata (per esempio mettendoli in un conto deposito)? Tenete anche conto che si hanno detrazioni fiscali del 19%, per un massimo di 4000€ annui, sugli interessi passivi che si pagano sul mutuo; ricordate inoltre che estinguere in anticipo il mutuo conviene soprattutto nella prima parte del piano di ammortamento, quando si pagano interessi più sostanziosi.

Come detto nessuna penale per i mutui stipulati dopo il 2007 se per acquisto o ristrutturazione casa: ma per gli altri a quanto ammonta la penale per l’estinzione anticipata del mutuo? Per i mutui a tasso variabile la penale massima applicabile dipenda dal momento in cui si procede all’estinzione: 0,50% prima del terz’ultimo anno, 0,20% durante il terz’ultimo anno e nessuna nell’ultimo anno; per i mutui a tasso fisso valgono gli stessi numeri se stipulati prima del 1 gennaio 2001, per quelli dopo invece la penale è pari allo 1,90% durante la prima metà del mutuo, 1,50% dalla metà al quart’ultimo anno, 0,20% durante il terz’ultimo anno e nessuna negli ultimi due anni.