Il mercato immobiliare del 2012 e la crisi: cauto ottimismo

I problemi economici degli italiani si incrociano con la bolla speculativa degli immobili e il piccolo investitore, da sempre accanito sostenitore del mattone, raffredda il proprio entusiasmo verso tale tipo di investimento. La crisi è proseguita nel primo trimestre del 2012 con un trend negativo delle transazioni ma un cauto viraggio verso l’ottimismo sembra prospettarsi all’orizzonte. Il 2011 è stato un anno difficile per il mercato immobiliare italiano. Gli interventi sull'economia, la crisi di liquidità, la difficoltà a trovare e conservare il posto di lavoro e il difficile accesso al credito hanno penalizzato il settore immobiliare. Secondo il rapporto Tecnocasa Group le compravendite tra il 2010 e il 2011 hanno subito una flessione del 2,2% nonostante l'antica fiducia che gli italiani hanno sempre riposto nel mattone. La diminuita capacità di risparmio degli italiani ha peggiorato la situazione provocando una contrazione dei prezzi degli immobili del 4,7%. Per il primo trimestre del 2012 il trend negativo delle compravendite è stato confermato anche in località di prestigio, toccati da flessioni tra lo 0,96% e il 4%. Gli italiani si sono rivelati attendisti e poco propensi a rischiare. Nel mercato immobiliare del 2012 la crisi non è risolta ma gli italiani che pensano che sia un buon momento per acquistare sono saliti dal 45% al 48% e contestualmente sale anche la propensione all'acquisto. Diminuisce anche il numero degli italiani che pensano di rimandare di 12 mesi l'acquisto e scendono dal 21% al 18,6% coloro che pensano non sia un buon momento per acquistare un immobile. In aumento anche il numero di chi ipotizza una tenuta dei prezzi. Il momento per il settore immobiliare continua a non essere tra i migliori e la crisi non è ancora risolta. Per il mercato immobiliare del 2012 la crisi però potrebbe conoscere una inversione di tendenza su cui il cauto ottimismo degli italiani potrebbe influire positivamente soprattutto se i prezzi si attesteranno su valori accettabili e le banche renderanno il credito più accessibile.

8 anni di stipendi in coppia: ecco quanto costa la casa

Parlando di mattone lo scenario resta di crisi e gli studi che si occupano del settore iniziano ad estendere il periodo di contrazione fino a tutto il 2014. Chi vuole acquistare casa cerca oggi di capire se il mattone potrà mantenere il valore del capitale nel tempo. Vediamo come negli anni si è evoluto il rapporto tra lo stipendio percepito e il costo delle abitazioni. Se il reddito netto di una coppia di lavoratori dipendenti nel 2011 era di 38.700 euro, occorrono 8 anni di stipendi cumulati per acquistare l'abitazione rispetto alle 6,9 annualità necessarie nel 1970. «Nei decenni considerati si registrano lievissime oscillazioni – spiega Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari –. Quindi possiamo dire che redditi e case viaggiano in modo abbastanza parallelo. Prendendo in considerazione Roma e Milano la media sale nel primo caso a 12,2 annualità, confermando quindi Roma come città mediamente più cara sul territorio italiano, e nel secondo caso a 10,2 annualità». Il 1990 è stato un anno molto brillante per il mercato immobiliare con un'inflazione molto forte, e in quell'anno la media italiana è salita a 8,5 annualità ottenute da due stipendi netti. Tali livelli non sono stati più raggiunti. In quale situazione versa il mattone? “Non siamo in una fase di bolla dei prezzi – afferma Breglia – Siamo nella media degli ultimi 50 anni. Anche gli stipendi sono aumentati poco e, tra il 1990 e il 2011, sono rimasti fermi. La maggior convenienza dei mutui nell'ultimo decennio rispetto ai 30 anni precedenti ha creato i grandi numeri delle compravendite residenziali. Tra il 1970 e il 2000 ci sono state 500.000 compravendite di media all'anno, poi si è saliti a 800.000”. Quindi l’allarmismo sarebbe eccessivo? “Il mercato non si sta muovendo nella direzione del crollo, ci sono meno scambi per effetto delle incertezze. Nell'ultimo trimestre 2011 si è registrato un piccolo sprint del residenziale, che è continuato a gennaio e febbraio, ma da due mesi a questa parte la situazione si è fatta più difficile a causa degli andamenti dell'economia, della politica e della finanza che hanno rallentato gli scambi, calati del 10%“ In Italia l’investitore sembra comunque in una situazione migliore rispetto alla situazione spagnola. In Italia infatti la domanda non sta calando, come invece è avvenuto in Spagna, dove il mercato è alle prese con un milione di case nuove costruite e invendute. Tali costruzioni riguardano per i due terzi località turistiche e per il resto nuovi quartieri lontano dalle grandi città. La domanda degli stranieri è colata a picco a causa della bassa qualità delle costruzioni. In Italia l’invenduto risulta essere di 150.000 alloggi ed è distribuito sul territorio. Inoltre la dinamica demografica italiana è molto diversa da quella spagnola: lo stivale ha il 30% in più di abitanti ed è in continuo aumento l'immigrazione verso le grandi città.

Mediobanca: per l'immobiliare altri 2 anni difficili

Alberto Nagel, amministratore delegato di Mediobanca

Gli analisti di Mediobanca mettono in conto altri due anni difficili per il settore immobiliare italiano.L'istituto presieduto da Renato Pagliaro ha infatti dichiarato in una nota: "Non vediamo alcun segno di recupero del comparto nel 2012-2013".
Le condizioni del credito rimarranno difficili sia in termini di nuovo debito sia di rifinanziamento di quello esistente; lo scenario macro negativo farà salire l'indice delle disponibilità abitative (vacancy rate) nei mercati chiave come quello degli uffici a Milano; l'austerity, che farà aumentare le tasse sul settore immobiliare, inizierà a mordere nella seconda parte dell'anno; la domanda da parte degli investitori stranieri e dei fondi immobiliari italiani resterà debole”.
“Di conseguenza – sempre secondo Mediobanca - i prezzi degli immobili dovrebbero diminuire dell'1,5%-2% quest'anno e rimanere deboli il prossimo.
In più - continua l'istituto guidato da Alberto Nagel - la valorizzazione, le sedi secondarie e la bassa qualità degli asset saranno particolarmente sotto pressione”.
Fatte queste premesse gli investitori dovrebbero continuare a mantenere un bassa esposizione al settore immobiliare italiano.

Compravendite in calo, ma prezzi in tenuta

Ancora vendite in calo, anche come superficie di venduto.
I prezzi, invece, sembrano tenere, a dimostrazione di una virtù tutta italiana: la polverizzazione della proprietà impedisce ai proprietari quei ragionamenti economici che portano in breve tempo ai crolli dei prezzi. Il piccolo proprietario, infatti, anche a costo di enormi sacrifici, non svende e non affitta a prezzi troppo bassi. Questo è però un comportamento che una grande immobiliare non può permettersi. Secondo i dati diffusi dall'Osservatorio immobiliare dell'agenzia del Territorio, si assiste a una riduzione dei volumi di compravendita delle abitazioni.
Nel 2011 sono state 603.176, il 2,3% in meno rispetto al 2010. Nei capoluoghi di provincia il calo è stato irrisorio (0,6%), mentre negli altri Comuni, Almedia ha registrato un -3,1%. La metratura del venduto è scesa a 62 milioni di metri quadrati, 1,5% in meno rispetto al 2010. La sorpresa viene dai prezzi: la quotazione media risulta pari a 1.584 €/mq, in leggero aumento rispetto al 2010 (+ 0,7%) e abbastanza omogena tra capoluoghi e centri minori. Capitolo a parte per quanto riguarda l'andamento del mercato nelle otto principali città italiane (Roma, Milano, Napoli, Torino, Palermo, Genova, Bologna, Firenze): in piena controtendenza, un incremento delle compravendite del 2,4% rispetto al 2010. Il volume degli scambi si attesta a circa 25,2 miliardi di euro (+ 3,2% rispetto al 2010).
Un quadro quindi meno negativo delle previsioni, anche se secondo il Censis il reale momento critico dovrebbe avvenire nel 2012, causato dal cortocircuito tra Imu e crisi della liquidità che potrebbe incrementare l'offerta in maniera tale da far scendere i prezzi anche del 20%.

Rapporto 2012 mercato residenziale

È stato presentato ieri a Roma il Rapporto realizzato dall’Agenzia del Territorio, realizzato in collaborazione con l’Associazione bancaria italiana, sull’andamento del mercato immobiliare delle abitazioni nel 2011.
Giunto alla sua undicesima edizione, il Rapporto Immobiliare 2012 presenta un’analisi completa sul trend delle compravendite di abitazioni e sulle tipologie dimensionali, sul livello dei prezzi e del fatturato, sulla quantità e distribuzione dei mutui ipotecari. Completa l’analisi la stima delle condizioni di accessibilità delle famiglie italiane all’acquisto di un’abitazione, sulla base di uno specifico indice di affordability. In questa nuova edizione è stato aggiornato l’andamento dell’indice rispetto allo scorso anno e viene proposta per la prima volta una stima per due diversi tipi di famiglie ed a livello regionale.
Si può leggere uan sintesi su Tribuna economica >>

Massimo Caputi e Fimit

Massimo Caputi a.d. Fimit

Massimo Caputi entrò in Fimit nel 2000 come Amministratore Delegato.
Fimit era una società di gestione del risparmio nata nel 1998 per iniziativa di Medio Credito Centrale e Inpdap ma affossata da una gestione inefficiente. L’ingresso di Massimo Caputi in fimit segnò una svolta.
Nel 2002 arrivò il collocamento del Fondo Alpha: il primo fondo per Fimit, nonché il primo fondo ad apporto pubblico in Italia e primo fondo immobiliare ad essere quotato presso la Borsa Italiana di Milano. Il successo si consolidò nel 2004 con il collocamento e la quotazione del Fondo Beta che ottenne un record di domanda con un bid-to-cover pari ad 1,3 volte l’offerta. Nel 2006 arrivò il primo fondo con focus dedicato al settore turistico ed entertainment (tra cui i famosi cinema multisala ex-Warner: The Space). Il fondo Delta raggiunse una raccolta da record di ben 210 mln di euro in fase di collocamento. Massimo Caputi lasciò la guida di Fimit dall’inizio del 2007 per rientrarvi nel luglio 2008 come azionista e amministratore delegato.

A fine 2008, in piena crisi finanziaria, arriva l’occasione per Massimo Caputi di aiutare il sistema bancario italiano facendo conferire in fondi istituzionali il patrimonio immobiliare dei grandi gruppi bancari italiani. Con i fondi Omega e Omicron Plus, Intesa San Paolo e Unicredit apportano oltre 500 immobili per un controvalore di quasi 2 miliardi di euro. Per il fondo Omicron Plus, oltre 1 miliardo di asset, l’intero collocamento delle quote avviene in soli 18 giorni lavorativi. Nel 2009 è la volta degli immobili del gruppo assicurativo Fondiaria-Sai con la creazione del fondo Rho.

Tutte queste operazioni sviluppano e consolidano la leadership di Fimit come player di riferimento nazionale e di Massimo Caputi come Top Manager. Massimo Caputi in Fimit è il manager che riesce ad ottenere la fiducia da chi deve valorizzare il proprio patrimonio immobiliare, dagli investitori ma anche dalle agenzia di rating internazionale. Nello stesso anno, Fitch Rating promuove la capacità gestionale con un upgrading del rating Manager “M2-/Strong”. Un rating che si misura su cinque ambiti gestionali: la capacità di selezione dell’investimento, la gestione del portfolio, l’amministrazione dell’investimento, la gestione del rischio e la gestione aziendale.

Ancora una volta, il successo di Massimo Caputi nel creare valore per gli azionisti si conferma, nel 2010, con l’interessamento del fondo di investimento DeA Capital, Gruppo De Agostini, per Fimit, già leader di mercato con oltre 5 miliardi di patrimonio gestito. A fine 2011, la fusione tra First Atlantic Real Estate (FARE) e Fimit porta alla creazione di Idea Fimit, il più grande player del settore dei fondi immobiliari in Italia con quasi 10 miliardi di patrimonio gestito.
Ad Aprile 2012 Massimo Caputi esercita poi il suo diritti di put e cede la sua quota in Idea Fimit.

Mercato immobiliare francese: imminente collasso?

Gli analisti della Danske Research sembrano non avere dubbi: il mercato immobiliare francese mostrerebbe tutte le caratteristiche di una bolla immobiliare pronta a scoppiare nel giro di due anni.

Dopo la caduta dei prezzi del 2008 in Francia, nel 2009 i prezzi delle case sono aumentati considerevolmente fino a raggiungere il massimo storico nella seconda metà del 2011. In base al rapporto della Danske Research, l'aumento complessivo dal 2000 ad oggi è stato del 121%. Tutto ciò nonostante i dati del settore delle costruzioni non siano certo positivi.
Infatti la costruzione di nuove abitazioni ha subito una brusca frenata nel 2012. La domanda di prestiti non sembra registrare un trend diverso, confermando una caduta drastica della domanda di prestiti per l'acquisto di abitazioni, probabilmente in virtù dei criteri sempre più rigidi per l'accesso al credito.
La morosità è inoltre aumentata del 12%.
Nonostante la situazione generale del Paese e le condizioni in cui versa il settore, i prezzi degli immobili hanno continuato ad aumentare. I maggiori aumenti sono stati registrati a Parigi dove si sarebbe generata, secondo i responsabili dell'osservatorio delle abitazioni, una vera e propria "bolla" pronta ad esplodere. Ma secondo Danske Research l'attuale situazione del mercato immobiliare è destinata a cambiare nel corso dei prossimi anni, quando la bolla immobiliare scoppierà e i prezzi degli immobili cadranno tra il 10 e il 20%.