Banche e mutui: "Sul mattone che c'è tensione"

Sul mattone che c'è tensione...La battuta in rima è di Paolo Giordano, segretario generale di Adiconsum, che così sintetizza il tema dei rapporti tra clienti e banche. L'associazione dei consumatori promossa dalla Cisl ha appena sfornato una rilevazione sui costi di mutui, conti correnti e conti di deposito. «Sui prestiti per l'acquisto della casa proprio non ci siamo. Perché gli istituti di credito li erogano in misura sempre più ridotta, cioè per somme che coprono una percentuale sempre più bassa rispetto al valore dell'immobile e con condizioni economiche più onerose che in passato», afferma Giordano. Insomma, secondo l'Adinconsum le banche da un lato fanno fatica a concedere i mutui. Ma quando lo fanno ci guadagnano più di prima. Come? «Tenendo costante lo spread, cioè il differenziale che aggiungono rispetto a quanto loro stesse pagano il denaro», sostiene Giordano.

In realtà, lo spread sui mutui dalle banche italiane negli ultimi mesi è un po' sceso. Certo non quanto lo spread più famoso, quello tra i titoli decennali di Stato tedeschi e italiani. E neppure ha seguito il passo del gambero dell'Euribor, il tasso più utilizzato come punto di riferimento per i mutui a tasso variabile, che un anno fa viaggiava ben sopra l'1 per cento, mentre ora si aggira intorno a quota 0,20. All'inizio del 2012 lo spread medio sui mutui era superiore al 3,50 per cento e ora è vicino al 3,20 per cento. Un taglio asimmetrico.
Nella rilevazione Adiconsum di fine gennaio 2013 si può notare come lo spread delle principali banche non sia sceso, rispetto all'ottobre 2012. Ed è aumentata la rata di 9 dei 10 tassi variabili a 20 anni esaminati. «Lo spread è fondamentale: un punto in più su un mutuo di 100 mila euro può significare anche 60 euro in più al mese», lamenta il segretario dell'organizzazione dei consumatori. Che mette in guardia i potenziali mutuatari su altri due aspetti: il tasso d'ingresso e le polizze assicurative.
«Alcune banche pubblicizzano un tasso molto conveniente, definito "di ingresso", che viene applicato per un anno. Poi al suo posto subentra il tasso a regime, decisamente più allineato con quelli medi di mercato se non, talvolta, addirittura più caro». Molti istituti di credito, poi, di fatto legano la concessione del mutuo alla sottoscrizione di un'assicurazione. Non è un obbligo di legge, ma se il cliente non la vuole rischia di vedersi bocciare la richiesta.
Per l'Adiconsum, il costo della polizza assicurativa caldeggiata dalla banca, se collegata a un mutuo dal tasso apparentemente buono, può azzerare l'iniziale vantaggio competitivo. «Ecco perché prima di firmare bisogna fare i conti mille volte e magari chiedere l'aiuto di un esperto indipendente. E comunque meglio il fisso. Se i tassi tornano a impennarsi la rata variabile può diventare un macigno per molte famiglie. E' già successo un sacco di volte». Intanto, in Spagna il costo medio finale di un mutuo è del 3,06 per cento, da noi del 4,05 per cento. E la bolla del mattone a Madrid c'è stata davvero.
(da Assicurazioni e banche)

Banche UE vendono immobili e mutui a rischio

Le banche europee sono in corsa per vendere le loro proprietà immobiliari o mutui con più problemi.

"Secondo Morgan Stanley, nel 2013 il valore di queste cessioni salirà a circa 25 miliardi. I motivi? Da un lato, la necessità di ridurre la leva; dall'altro, i timori della crescita delle sofferenze, a causa del cattivo andamento dell'economia Ue. In un simile contesto, i compratori non sono però più (esclusivamente) i private equity. Bensì, anche fondi sovrani od operatori più piccoli.

Gli istituti di credito del Vecchio continente, oltre agli scandali legati ai derivati o alla definizione del Libor, affrontano la congiuntura negativa e la necessità di ridurre la leva sul real estate commerciale. In particolare, su quest'ultimo fronte, Morgan Stanley stima il valore del deleveraging attorno a 600 miliardi. Un obietivo che, allo stato attuale, è stato raggiunto per circa il 20-25%. Insomma, la strada da fare è ancora parecchia.
Ecco allora che, dopo la sbornia immobiliare (soprattutto in Spagna) degli anni passati, il passo obbligato è quello di cedere, o svalutare, gli asset di real estate con dei problemi. Royal Bank Of Scotland, ad esempio, ha venduto un paio di immobili per circa 1 miliardo di dollari al Fondo governativo norvegese e ad AXA Real estate Investment managers. In Spagna, invece, il Banco Santander voleva vendere un portafoglio di real-estate a Morgan Stanley, per circa 3 miliardi di euro. Alla fine, però, gli immobili sono stati venduti a più piccoli singoli investitori propnti a pagare prezzi maggiori.

E sì, perchè la nuova caratteristica di questo mercato è l'identikit dell'acquirente. Non si tratta più, infatti, del solito private equity. Bensì, di acquirenti come Fondi sovrani o società immobiliari più piccole. Questi hanno un orizzonte temporale nell'investimento più lungo dei private, e quindi sono disposti a comprare i beni problematici a prezzi maggiori. Cioè, hanno maggiore tempo a disposizione per rientrare nell'investimento.

Ma non è solo una questione di tempi. L'appeal degli asset di real estate problematicci è dato anche dai loro più alti rendimenti. Attualmente, la grande liquidità in giro, è in cerca di idee dove poter trovare uno yiled maggiore rispetto a quello dei «soliti» titoli di Stato dei Paesi Ue periferici. Così, guarda con interesse al commercio degli immobili proplematici delle banche."

(da Assicurazioni e banche)

Mutui: Euribor 3 mesi in salita, ma aumenti in rata impercettibili

Ilportafoglio.info analizza le ultime evoluzioni dell’indice Euribor 3 mesi, quello più usato per i mutui a tasso variabile, fornendo così aggiornate previsioni sui tassi di interesse dei mutui per il prossimo periodo.

"L’Euribor 3 mesi sta cominciando a salire rispetto al minimo storico di 0,188% che ha toccato poche settimane fa, arrivando ora gradualmente a poco sopra lo 0,21%: le previsioni sui tassi dei mutui indicano che per fine 2013 potrebbe toccare quota 0,54%. Cogliamo l'occasione per informarvi che c'è tempo fino al 31 marzo 2013 per richiedere la sospensione del mutuo nell'ambito del Piano Famiglie (accordo ABI-Consumatori) e che, ad ora, ancora nulla si sa sull'attivazione del Fondo di Solidarietà mutui, di natura statale, mentre è ancora attivo il Fondo per le Giovani Coppie.

Un simile livello dell’Euribor 3 mesi (che comunque lascerebbe i tassi di interesse dei mutui variabili molto bassi, almeno nella componente che non dipende dallo spread bancario) è il più alto da sette mesi e comunque più alto di quello delle ultime previsioni: ma parlando di livelli comunque così bassi, gli aumenti in rata saranno praticamente impercettibili.

Il fatto che i tassi di interesse a breve termine stiano aumentando è dovuto alla pressione che viene messa dal surplus di denaro presente nel sistema finanziario europeo che è adesso in diminuzione (ora sotto i 450 miliardi): pochi giorni fa le banche europee hanno restituito alla BCE circa un quarto della liquidità ottenuta nell’inverno 2011/12 dalle operazioni di salvataggio operate da Mario Draghi.

Si rimane comunque positivi per quel riguarda i mutui casa, o meglio per quel che riguarda la parte di interessi che dipende appunto dagli indici europei come l’Euribor: se anche la discesa quasi costante cominciata nel 2008 e giunta fino ai minimi storici dell’ultimo periodo fosse finita, la risalita sarebbe comunque lentissima."

Estinzione del mutuo: quando è possibile e quando conviene

Estinguere in anticipo il mutuo, sia parzialmente che totalmente, è sempre possibile: ilportafoglio.info spiega come fare e quali costi può avere.

L’estinzione anticipata del mutuo è tra le cose che chiunque accende questo tipo di finanziamento dovrebbe conoscere: regolata in gran parte dal Decreto Bersani del 31 gennaio 2007, convertito in legge nell’aprile dello stesso anno, prevede che sia sempre possibile estinguere un mutuo in anticipo rispetto al termine del piano di ammortamento e che ogni clausola che escluda tale possibilità o che obblighi al pagamento di una penale sia nulla, se il mutuo è un mutuo acquisto casa oppure ristrutturazione casa stipulato dopo il mese di febbraio 2007 e domandato da una persona fisica, un consumatore, anche con accollo da impresa costruttrice.

Ma conviene estinguere un mutuo in anticipo? Per prima cosa occorre valutare i costi degli oneri per eventuali penali, ovvero se il mutuo è stato acceso prima del 2007 oppure non rientra nei casi su descritti; poi bisogna valutare i tassi di interesse passivi che si risparmierebbero con l’estinzione del mutuo: sarebbero maggiori o minori dei rendimenti di un eventuale investimento dei soldi che si intendono usare per l’estinzione anticipata (per esempio mettendoli in un conto deposito)? Tenete anche conto che si hanno detrazioni fiscali del 19%, per un massimo di 4000€ annui, sugli interessi passivi che si pagano sul mutuo; ricordate inoltre che estinguere in anticipo il mutuo conviene soprattutto nella prima parte del piano di ammortamento, quando si pagano interessi più sostanziosi.

Come detto nessuna penale per i mutui stipulati dopo il 2007 se per acquisto o ristrutturazione casa: ma per gli altri a quanto ammonta la penale per l’estinzione anticipata del mutuo? Per i mutui a tasso variabile la penale massima applicabile dipenda dal momento in cui si procede all’estinzione: 0,50% prima del terz’ultimo anno, 0,20% durante il terz’ultimo anno e nessuna nell’ultimo anno; per i mutui a tasso fisso valgono gli stessi numeri se stipulati prima del 1 gennaio 2001, per quelli dopo invece la penale è pari allo 1,90% durante la prima metà del mutuo, 1,50% dalla metà al quart’ultimo anno, 0,20% durante il terz’ultimo anno e nessuna negli ultimi due anni.

Massimo Caputi

Massimo Caputi, ingegnere, imprenditore e manager esperto in finanza immobiliare, è stato Amministratore Delegato di Fimit SGR, Sviluppo Italia e Grandi Stazioni. In questi giorni se ne sta parlando motlissimo in relazione a Prelios. Pare giusto quindi presentarne un profilo.

Massimo Caputi

Caputi nasce a Chieti l’11 Dicembre 1952.
Dopo gli studi, nel 1981 trasforma lo studio di ingegneria civile di famiglia in una società operativa più ampia e strutturata. Nel 1983 nasce Proger, che diventa uno dei player di riferimento nella progettazione e direzione di grandi opere. Massimo Caputi ne cura lo sviluppo e la gestione dei progetti, per oltre 1 miliardo di lire, in particolare il porto turistico di Pescara, ai tempi il maggiore porto turistico dell’Adriatico. Il collocamento dei posti barca fu il più rapido mai avvenuto in Italia.

Nel 1996, Massimo Caputi cede la sua quota Proger e viene nominato dalle Ferrovie dello Stato Amministratore Delegato, della società di scopo Termini Spa, che nel 1998 diventa Grandi Stazioni, dove ricopre lo stesso ruolo sino al 2002.
Il progetto è portare "all’utile” la gestione della Stazione Ferroviaria di Roma Termini.
Nel 1999 iniziano i lavori di riqualificazione e il piano di valorizzazione commerciale, il Giubileo del 2000 è alle porte e Massimo Caputi riesce, in soli 11 mesi, a portare a termine il progetto.
Nel 2001, all’apice della gestione con utili e ricavi che crescono a doppia cifra, Massimo Caputi porta a conclusione il processo di privatizzazione di Grandi Stazioni. La vendita porterà una cordata di azionisti privati ed esteri al 40% delle quote con un incasso di 280 milioni di euro per l’azionista dello Stato italiano.

Nel 2002, l’allora Ministro dell’Economia Giulio Tremonti decide di rilanciare l’Agenzia Nazionale per l’Attrazione degli Investimenti, denominata Sviluppo Italia e nomina Massimo Caputi Amministratore Delegato della holding. Con una imponente riorganizzazione e ristrutturazione societaria, Massimo Caputi inizia un rapido recupero di efficienza della struttura e progetti di rilancio infrastrutturale con un focus al mondo del turismo, della digitalizzazione, del trasporto marittimo, del recupero dei siti turistici storici. In tre anni di gestione, Caputi riesce nell’impresa di dotare l’Agenzia di una missione precisa e di sottoporre all’attenzione pubblica i settori cruciali dell’economia italiana, il turismo e l’agroalimentare. Gli investimenti crescono sino a superare il miliardo di euro e i posti di lavoro creati arrivano a decine di migliaia all’anno. L’efficienza gestionale si misura anche dagli utili che superano i 10 milioni di euro.

Massimo Caputi in Fimit

Nel 2000 Massimo Caputi entra nel mondo della finanza immobiliare diventando Amministratore Delegato di Fimit Sgr, una società di gestione del risparmio nata nel 1998 per iniziativa di Medio Credito Centrale e INPDAP ma affossata al tempo da una gestione ancora impreparata alla sfida. L’ingresso di Massimo Caputi segna la svolta. Nel 2002 arriva il collocamento del primo fondo per la Sgr, Fondo Alpha, il primo fondo ad apporto pubblico in Italia e primo fondo immobiliare ad essere quotato presso la Borsa Italiana di Milano. Il successo si consolida nel 2004 con il collocamento e la quotazione del Fondo Beta che ottiene un record di domanda con un bid-to-cover pari ad 1,3 volte l’offerta. Nel 2006 arriva il primo fondo con focus dedicato al settore turistico ed entertainment. Il fondo Delta raggiunge una raccolta da record di ben 210 mln di euro in fase di collocamento.

Massimo Caputi lascia la guida di Fimit dall’inizio del 2007 per rientrarvi nel luglio 2008 come azionista, rilevando una quota della Sgr, e Amministratore Delegato. A fine 2008, Massimo Caputi porta soluzioni alla situazione diffusa nel sistema bancario italiano. Con i fondi Omega e Omicron Plus, Intesa San Paolo e Unicredit apportano oltre 500 immobili per un controvalore di quasi 2 miliardi di euro. Per il fondo Omicron Plus, oltre 1 miliardo di asset, l’intero collocamento delle quote avviene in soli 18 giorni lavorativi. Nel 2009 anche Fondiaria-SAI affida parte del suo patrimonio immobiliare a Fimit Sgr e nasce il fondo Rho. Tutte queste operazioni sviluppano e consolidano la leadership di Fimit Sgr come player di riferimento nazionale e di Massimo Caputi come Top Manager.

Il successo di Massimo Caputi nel creare valore per gli azionisti si conferma nel 2011, con la nascita di IDeA Fimit Sgr. Nata dalla fusione per incorporazione di Fimit Sgr, già leader di mercato con oltre 5 miliardi di patrimonio gestito, e First Atlantic Real Estate (FARE), IDeA Fimit Sgr è il più grande player del settore dei fondi immobiliari in Italia ed il quarto in Europa per asset under management. Ad aprile 2012 Massimo Caputi esercita il suo diritto di put e cede la sua quota in IDeA Fimit.

Massimo Caputi è attualmente presidente di Feidos.